今回はグランリビオ ザ・レジデンスです。
地名がマンション名に入っていないため立地がわかりづらいですが、本物件は文京区湯島で、最寄りは千代田線湯島駅より徒歩4分の交通利便性の良い、総戸数121戸の大規模マンションになります。
リビオシリーズは新日鉄興和不動産のマンションブランドですね。
グランリビオはそのハイブランドの位置付けであり、マンション名に地名を入れていない特殊性からも、本物件が同マンションブランドの旗艦物件であることが伺えます。
外観はこの規模のマンションとしてはそれほど大きな特徴はないかと思いますが、エントランスホールが良いですね。
充分な天井の高さと石造りで、気持ちの良い空間の広がりを感じられます。
専有部はディスポーザや食洗機を備えており、この価格帯としては悪くないのですが、これと言って特徴も無いですね。後述しますが、そこからさらに訴求する点が欲しかったですね。
強いて言えば、天井は梁が少なく、最大天井高に高さが無い中低層階であってもリビングでそれなりの空間の広がりを感じられるかと思います。
本物件を購入するにあたって唯一にして最大の障害は、隣のホテルです。
しかもかなり遠くからもわかるほどにラブラブしたものになっており、ファミリー層が選択するマンションとしては難しいと思われます。
そのため、本物件のターゲッティングは間取りに3LDK以上がほとんどないことからも単身者やDINKS向けであることが伺えます。
本物件のターゲティングに誤りはないと思いますが、単身者やDINKS向けのマンションとして専有部の魅力をもう一段高めるべきだったと思います。
例えば、低層階を現在のプレミアム仕様、高層階を部屋数はそのままで部屋広くすることと天井高で低層階との差別化を図るプランニングで良かったなと思います。
本物件は立地や規模は十分な魅力があり、なぜ旗艦物件の名の通りプレミアム価格で勝負しなかったのか、なぜ『ラブホ上等o(｀ω´ )o』の高価格帯のマンションとしなかったのか。。。
いま残っている部屋がプレミアム仕様以外の部屋であることからも、中途半端に価格勝負で行ってしまったプランニングと販売戦略が本当に本当に悔やまれます。
おすすめ住戸
56.62㎡ 5,800万円（坪単価338.6万円）
本住戸はホテル側に位置しており、他の低層住戸と比較しても条件の悪い部屋であることが言えるかと思います。
しかし販売価格を当初から7%程度落としており、十分狙い目となる物件かと思います。
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また、本物件は管理費が265.0円/㎡と最近のマンションとしては割安に設定されており、投資マンションとしても十分検討可能な住戸かと思います。
いま新築マンションで投資が検討可能な物件は本当に珍しいですし、もし価格帯が合えば一度検討されてはいかがでしょうか。
グランリビオ ザ・レジデンスレビュー
各項目を5点満点で評価 🌟1.0点 ✨0.5点
ミクロ立地 🌟
投資適正 🌟🌟🌟🌟
外観・共用部 🌟🌟🌟✨
設備・仕様 🌟🌟✨
総合評価 🌟🌟🌟