東急ドエル・アルス渋谷八幡坂(1999年築)【56.47㎡4,980万円 坪単価291万円】

今回は、東急ドエル・アルス渋谷八幡坂です。

本物件は総戸数35戸、8階建の6階で、間取りが2LDKになります。
この物件の魅力は、100年に一度の再開発で盛り上がる渋谷駅へのアクセスの良さですね。

渋谷駅徒歩6分でありながら、大通りに面していないため、マンション前のクルマ通りはそれほど多くありません。(近くを首都高速と国道246が通るため、排気ガスは少し気になるかもしれませんが。。。)
渋谷駅近辺にありながら、高台に位置するマンションはそれほど多くはありません。

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中古マンションレビューでは、いま買うのであればこれがおすすめという、まさに1000個のうちの3個ほどの優良物件を中心にご紹介したいと思います。

本物件の外観ですが、施工は清水建設で築年数が20年近く経過する割には古さを感じませんね。外壁のレンガやエントランス付近の石造りは、小規模ながらも重厚感を感じさせる良いマンションに仕上がっていると思います。

間取りは窓が小さいながらも3面採光です。少し廊下が長いことが玉に瑕ですが、角住戸であるため許容範囲でしょう。

設備は築20年近く経過していることから、やはりどうしても古さを感じさせますね。この販売価格であれば、リノベーション前提に購入してもいいかもしれません。

このマンションの購入を検討する上での課題は二つです。
1つが主要採光部の南側に怪しげな駐車場が広がっていることです。
本物件と比較してはるかに大きくまとまった土地で建物が建つと、完全に南側が塞がれてしまいますね。
凄くポジティブに捉えれば、本物件土地を含めた再開発による建替が期待できなくもありません。

もう1つが本物件の土地が旧法借地権であることですね。
地代6,787円/月がかかりますし、2047年12月借地権更新の際には、更新費用がかかるでしょう。

そして、恒例の管理費チェックですが、小規模物件であることによる影響か管理費は325.8円/㎡と比較的高めな設定であることが玉に瑕です。

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本物件は、借地であることや南側に建物が建設されることなどのリスクを抱える物件ですが、そうしたリスクがしっかりと価格に織り込まれている印象ですね。渋谷駅に近いこの場所だと賃料も25万円前後を見込めるため、最近の物件としては珍しく投資用としても検討できるかと!
このエリアにご興味がある方は、ぜひご検討されてはいかがでしょうか。

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東急ドエル・アルス渋谷八幡坂(1999年築)【56.47㎡4,980万円 坪単価291万円】レビュー
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ミクロ立地     🌟🌟🌟🌟
投資適正      🌟🌟🌟🌟✨
外観・共用部    −(評価対象外)
設備・仕様     −(評価対象外)
総合評価      🌟🌟🌟🌟

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