新築マンションのお得な買い方(その1)【目玉住戸編】

新築マンションのお得な買い方とはどのようなものでしょうか?

お得な買い方と言っても、どの部屋がお得に感じるかは人それぞれ。
その人が満足して住み続けられるなら、間違いないくその部屋はお得なマンションということになります。

それだと話がここで終わってしまいますので、、、

ここでは中古で売却する際に有利になるマンションを”お得なマンション”と定義して、話を進めたいと思います。

ズバリ、ここで目指すのは、売却時に利益を増やす(損失を減らす)新築マンションの買い方です。

結論から申し上げますと、新築マンションのお得な買い方は下記3つになります!

    • 目玉住戸を買う
    • 優待割引で買う
    • 値引き交渉して買う

今回は、目玉住戸を買うをご説明したいと思います。

条件の良い部屋ならばそれなりに高く、条件が悪い部屋ならばそれなりに安く、、、
全部屋が適切な販売価格が設定されていると思っていませんか?

これは大きな誤解です。

販売戦略上、モデルルームに足を運んでもらう為、条件と比較して割安に設定される住戸(以下、目玉住戸)はほとんどのマンションで存在します。
(『ほとんど』と記載したのは、私が全てのマンションを見ていないという意味で、私が知る限りは全てのマンションで大なり小なりあります。)

条件の良い物件を選ぶのと同じぐらい、その物件の中で条件の良い部屋を選ぶのは重要なのです!

目玉住戸の大半(感覚としては8〜9割ぐらいでしょうか)は、下記のような条件が悪い部屋に設定されます。

    • 目の前に建物が建つ予定又は可能性がある(違う向きなら建たない)
    • 建物の構造上その部屋だけ階高が違う(他住戸と比較して天井が低い)
    • 工期の関係で好きな部屋の色や間取りにできない(上層階ならできる)

そして安い広告を見て、モデルに行ったユーザを待っている言葉は、目玉住戸へのリスクですね。
そして予算を見て適切(?)な住戸へ誘導していくのです。

典型的で使い古されていますが、それでも行われているのはやはり効果的なんでしょうね。。。(−_−;)

それでは具体的に見ていきましょう。


パターン1
港区某物件
赤枠:目玉住戸 青枠:通常住戸

上層階は東京タワーが見えたりしますが、それにしても価格が違いすぎますよね。

また、赤枠と青枠は眺望も変わらず、金額差200万円の説明は難しいですね。中古売買時には同程度の金額で取引されています。


パターン2
文京区某物件
赤枠:目玉住戸 青枠:通常住戸

こちらはよりわかりやすいですね。

2階は窓の形状が異なるというのはあるのですが、上層階へ行っても眺望が抜けるということはなく、この金額差をカラーセレクトや天井高20mmで説明するのはなかなか難しいですね。。。


いかがでしたか。
目玉住戸が本当に存在し、そして悪条件を考慮したとしても説明が難しいほど割安に設定されているというのがお分り頂けたかと思います。

感覚値にはなりますが、目玉住戸はその悪条件を考慮しても通常住戸より3〜10%超程度割安であることが多いかと思います。

仮に8%だとして、
5,000万円の物件だと400万円、8,000万円の物件だと640万円、1億円だと。。。

なんか%表示だと消費税みたいですが、不動産の8%って大きいんですね。

そして、先ほどお見せした事例からもわかる通り、新築時に割高で買った条件の良い部屋は、中古で売却する際、新築で買う時ほど評価されません。

中古で買う時は、主に物件自体の立地、価格を軸に評価され、専有部が持つ個別性は二の次になります。
(物件ごとの違いほど、各住戸の違いは目立たないからなんでしょうね。)

その為、眺望や間取りの良さ、特に各住戸に付けたオプション設備などは、中古販売時の価格にあまり影響を与えないことも合わせて考慮すると良いでしょう。

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